O Rural Notícias exibiu em sua programação, entre os dias 13 e 16 de outubro, a série O Preço da Terra, com quatro reportagens abordando a compra e venda de terrenos em regiões rurais por todo o Brasil. Sob o comando do repórter Antonio Pétrin, percorremos o Brasil de Norte a Sul para entender as diferenças na negociação de imóveis em cara canto do país.
Na primeira reportagem, começamos a entender como investidores estão comprando terra para lucrar com o arrendamento. Segundo a opinião de especialista do corretor rural Nilo Ourique, onde a soja ‘entrou bem’, houve uma grande valorização da terra. Em algumas regiões, a valorização chegou aos 500%. Com isso, o perfil dos compradores também mudou e, hoje, os interessados não são apenas produtores querendo ampliar a área, são também investidores que buscam no agro uma alternativa de rentabilidade.
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Neste cenário, pessoas sem nenhuma ligação com o agro estão comprando terra para arrendar. O que demonstra o poder econômico do agronegócio, principalmente em um momento de crise. Segundo um estudo feito por uma consultoria ligada ao agro, o aumento médio no valor da terra nos últimos 5 anos foi de 55%. Essa valorização se deu principalmente nos estados de São Paulo, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.
A região Centro-Oeste já foi uma opção de terra barata há 30 anos. Atualmente, os produtores menores estão sendo esmagados pelos maiores que buscam ampliação de áreas. “É uma região cercada de grandes e os grandes começam a cutucar para comprar a propriedade. E esse produtor percebe que não tem mais como crescer e as propriedades estão muito caras em torno dele e os outros são maiores. O que que ele faz? Ele sai”, disse Ourique.
Na segunda reportagem, Antônio Pétrin mostrou como o crescimento das lavouras de soja impulsionaram a migração para o interior do Brasil e criou, a cada década, novas fronteiras agrícolas.
Com a valorização do cerrado, a migração continuou rumo a novas fronteiras. O Pará, por exemplo, é o estado que mais cresce em área de plantio e, ao mesmo tempo, o mais visado por ambientalistas. Porém, quem vive e produz lá garante que esse aumento de área não é visto pela perspectiva correta.
“O Pará tem quase 125 milhões de hectares e nós vamos chegar agora a 600 mil hectares plantados. Se você analisar, nós não plantamos nem 0,5%, nós temos que gerar emprego e renda para essa população e temos que combater o que é ilegal”, disse o presidente da Aprosoja Pará, Vanderlei Ataides.
Ainda na região Norte, Rondônia se tornou cenário agrícola a partir da década de 1980. No município de Vilhena, além da soja, o algodão foi mola da valorização de até 800% das terras em apenas cinco anos. “Ninguém pensava em plantar o algodão aqui, mas hoje está dando um algodão de excelente qualidade, com fibra excelente e para exportação. Mas a terra considerada produtiva hoje está custando R$ 80 mil o hectare, sendo que há cinco anos custava cerca de R$ 8 mil”, explicou o secretário de agricultura de Vilhena, Jair Dornelas.
Outro destino muito procurado por produtores é Roraima. Nos últimos cinco anos, a área de milho no estado triplicou e alguns produtores conseguem 150 sacas por hectare. O preço do hectare muito mais barato em comparação aos estados do Centro-Oeste acaba compensando o investimento necessário para correção do solo.
Outro motivo que explica essa migração para Roraima é a aposta na melhoria da logística. A estrada que liga a capital Boa Vista com Georgetown, na Guiana, deve ser asfaltada nos próximos anos e isso vai ajudar no escoamento da produção para exportação.
Não é por acaso que Roraima é considerada hoje a última fronteira agrícola do país, mas pelo jeito ainda não é, como relata o corretor rural Nilo Ourique. “O pessoal tem alternativas. Eu tenho clientes plantando no Amapá, lá no meio dos búfalos”.
Nordeste
Além da região do Matopiba, formada por parte dos estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia, surgiu na região Nordeste, na última década, uma nova fronteira agrícola batizada de Sealba, composta por Sergipe, Alagoas e nordeste da Bahia. Quem planta lá diz que é uma das melhores relações de custo/benefício do país na produção de milho e soja.
“A gente está ao lado do cliente, do consumidor final, da avicultura e da indústria.
Para você ter uma noção, esse ano a gente teve um custo de produção de milho aqui de R$ 2,5 mil a R$ 3 mil dependendo do uso de tecnologia e a gente está vendendo a saca aqui na casa dos 60 reais. Além disso, temos uma produtividade que nós não estamos perdendo nada para alguns lugares do Brasil”, nos contou o produtor rural Cleiton Santos.
Colocar preço em uma propriedade rural não é tarefa fácil, já que depende de muitos fatores como localização, topografia, solo e gastos com conservação e melhorias da área, além, claro, da necessidade de quem compra ou vende. Por isso, no Brasil, tem hectare para todos os bolsos, como nos mostra o corretor rural Nilo Ourique. Esse foi o tema do 3º episódio de O Preço da Terra.
“O mais barato [que negociei] foi uma propriedade lá em Boa Vista, Roraima. Foi R$ 1 mil pelo hectare. Na outra ponta, a mais cara que a gente já vendeu foi de 1 mil sacas de soja, cerca de R$ 125 mil o hectare. Pequena diferença, né?”, disse.
As terras mais valorizadas estão nos estados que mais se destacam na produção. Em Mato Grosso, os negócios são feitos usando a saca da soja como referência. No município de Sorriso, o hectare foi negociado por um valor ainda maior.
Ainda no Centro-Oeste, o estado de Goiás é um dos mais valorizados do país. Edimar dos Santos, vice-presidente do Sindicato Rural de Montividiu diz que na região, o preço médio está em torno de mil sacas por hectares e, no arrendamento, são de 20 a 22 sacas por hectare, o que dá aproximadamente R$ 2.750.
No Rio Grande do Sul, na metade norte do estado, o produtor rural Junior Milanese conta que o hectare está avaliado em R$ 100 mil e o arrendamento também é valorizado, na casa dos R$ 2,5 mil
Em Rondônia, áreas para soja, milho e algodão variam entre R$ 40 mil e R$ 80 mil o hectare. Terras menos produtivas são muito mais baratas e recebem destinação social. “Nós temos propriedades de R$ 1,5 mil a R$ 2 mil por hectares. Nós temos mais de 100 famílias fazendo aquele êxodo rural ao contrário. O pessoal tinha vindo para o perímetro urbano, mas está voltando para a área rural para produzir”, disse o secretário de Agricultura de Vilhena (RO), Jair Dornelas.
A valorização mais expressiva aconteceu na região do Sealba, composta por Sergipe, Alagoas e Bahia. “Antigamente era muito barato, mas em 2010 já se achava terra no agreste de Sergipe a R$ 2 mil o hectare e, hoje, temos por R$ 30 ou R$ 40 mil dependendo da área”, disse o produtor Cleiton Santos.
O que é melhor: comprar ou arrendar?
Essa é uma pergunta que também depende de muitos fatores, mas de maneira geral, os especialistas recomendam começar com uma conta básica: calcule o lucro estimado por hectare naquela região e diminua o valor investido no arrendamento ou, no caso da compra da terra, para calcular quantos anos serão necessários para se ter o retorno do investimento.
No Rio Grande do Sul, Junior Milanesi garante que não vale a pena comprar terra. “Fazendo o cálculo de que seu custo da lavoura é R$ 2,5 mil e você produz 60 sacas por hectare, vai te sobrar entre R$ 4, 5 mil e R$ 5 mil por ano. Para se pagar R$ 100 mil reais vai precisar de 25 a 30 anos pagando, considerando que tenha solos bons, para a terra se pagar”, contou.
Episódio 4: Entenda o risco de comprar imóvel rural pela internet e sem corretor
No último episódio da série, mostramos como a tecnologia pode ajudar ou, em alguns casos, prejudicar o acesso à compra de um imóvel. Segundo Nilo Ourique, que tem mais de 30 anos de experiência na área, apesar das negociações envolverem muito dinheiro, na maioria das vezes elas são intermediadas por amadores, ou pior, por oportunistas. “Esse mercado bilionário, tratado por picaretas. É um mercado sem profissionalismo, onde o proprietário quer dar para qualquer um vender, o amigo dele, para o vendedor de boi, o vendedor de trator, ou ele tenta vender sozinho”, disse.
O corretor é importante porque tem a missão de levantar a documentação. Entre os documentos essenciais estão a matrícula do imóvel, a certidão negativa de Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (IPTR) ,o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) e o cadastro de ambiental rural (CAR).
Outro passo importante é verificar se o dono da propriedade no papel está vivo e apto para assinar a transação. Caso contrário, pode ser um problema. “Geralmente é aquele senhor, antigamente as famílias eram grandes e o senhor faleceu e tem 15 filhos, 20 filhos. Aí você imagina para fazer um inventário com todo mundo de comum acordo para fazer essa divisão de terras”, explica o produtor rural Cleiton Santos.
Após ter a certeza que toda a documentação está correta, é hora de negociar o preço. É muito importante avaliar conservação da área, localização, topografia, tipo de solo. e hoje em dia, acesso a internet é fundamental. “Antigamente, a grande preocupação era se tinha luz. Hoje, as pessoas nem perguntam se tem luz. A preocupação é se tem internet. Tendo internet, o povo fica em qualquer lugar”, disse Ourique.
